Mais-valias de imóveis: o que é preciso saber para evitar problemas?

Quando vendemos a nossa casa, é provável que haja o objetivo de comprar outra e, nesse caso, o valor da venda do imóvel serve para cobrir o que vamos gastar com a nova compra. Nessa situação, podes ter a isenção do pagamento das mais-valias.

Por outro lado, se falarmos de uma casa que comprámos há alguns anos cujo valor atual de venda possa ser superior ao preço de aquisição, então, nesse caso, podes ter de realizar o pagamento da mais-valia imbiliária. Apesar de, como já foi referido, haver situações em que se beneficia de isenção.

O que é isto das mais-valias imóveis? Como se calcula? Como declarar no IRS? Tenho mesmo de pagar o imposto de mais-valias por vender a minha casa? Podem surgir várias perguntas em relação a este tema. Para tirar todas as tuas dúvidas em relação às mais-valias, questionámos a advogada Natacha Branquinho, da CRS Advogados. 

O que são as mais-valias de imóveis?

Segundo o artigo 10º do Código de IRS, “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.

Isto é, a mais-valia é o resultado da diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel (atualizado com a aplicação do coeficiente monetário), subtraindo as despesas e encargos dos últimos 12 anos, como obras, por exemplo.

Como calcular a mais-valia de um imóvel?

Segundo a advogada Natacha Branquinho, para fazeres o cálculo das mais-valias imóveis necessitas de ter alguns dados:

• o valor de aquisição;
• o valor da venda;
• a data de aquisição;
• a data da venda.

O cálculo das mais-valias faz-se da seguinte forma: o valor da venda do imóvel subtrai-se ao valor de aquisição (no qual, como foi referido anteriormente, pode ser aplicado um fator de correção monetária). Ainda podem ser subtraídos os encargos com a valorização do bem (nos últimos 12 anos) como obras, impostos e montantes pagos a título de registo relativos à compra. O resultado desta conta é o valor da mais-valia.

Vejamos um exemplo concreto: 

• Valor de venda: 200.000€ 
• Valor de aquisição/compra: 100.000€
• Encargos dedutíveis: 20.000€

Cáculo: Valor de venda  (200.000€) - Valor de aquisição (100.000€) - Encargos dedutíveis (20.000€) = Mais valias (80.000€)

Neste caso, imagina-se que não se aplica o fator de correção monetária, por isso, isto resulta numa mais-valia imobiliária de 80.000€.

Assim, a pessoa que pretende vender o imóvel deve ter todos os comprovativos de encargos que possam ser deduzidos, assim como todos os valores. 

Mais-valias imóveis: qual é o valor tributado?

O valor sujeito a tributação é de 50 % da mais-valia. Ou seja, tendo em mente o exemplo anterior:

• 50% da mais valia (80.000€) = Valor sujeito a tributação (40.000€).

Neste valor, estão incluídos também os restantes rendimentos. Isto é, o valor sujeito a tributação referente à mais-valia é adicionado aos restantes rendimentos para efeitos de apuramento da taxa de IRS a pagar. 

Como declarar mais-valias imóveis no IRS?

Os dados da venda devem ser inseridos no Anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos da pessoa que vende o imóvel. Natacha alerta para que o preenchimento seja realizado de forma cautelosa em que incluas todos os valores que foram mencionados acima no campo correto. Se o imóvel foi adquirido antes do ano de 1989, deve ser preenchido o anexo G1.

O englobamento obrigatório de mais-valias no IRS cai no OE em 2022, sabe mais aqui.

É possível beneficiar das mais-valias imobiliárias?

Natacha afirma que não se pode chamar um benefício das mais-valias mas há situações em que pode haver uma isenção das mais-valias. Por exemplo, nos casos de reinvestimento do valor da venda na aquisição de outra habitação própria e permanente.

Em que casos há isenção da tributação da mais-valia imobiliária?

A isenção do imposto sobre mais-valias aplica-se a:

• Imóveis adquiridos antes de 1989, o ano em que entrou o vigor o Código do IRS.
• Maiores de 65 anos ou reformados que invistam o valor da realização (proveniente da venda de imóvel destinado a habitação própria e permanente) as mais-valias num contrato de seguro financeiro do ramo de vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou nas contribuições para o regime público de capitalização, a ocorrer nos seis meses posteriores a contar da data da venda.
• Pessoas que venderam a habitação própria e permanente e o valor da venda é investido num novo imóvel para habitar (terá de ser afeto à habitação própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar) na sua construção ou na sua reabilitação. Para tal, tem de se proceder no prazo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda.

Em conclusão, a exclusão de tributação aplica-se se houver um reinvestimento do valor de realização (por exemplo, seguindo o exemplo acima, uma vez que o valor de realização são 200.000 € é este o valor a considerar para efeitos de reinvestimento).

Nota: Se o reinvestimento for parcial, a respetiva isenção apenas é aplicada à parte proporcional do valor de venda correspondente ao valor reinvestido.

É possível diminuir o custo das mais-valias imóveis? Como?

Sim, porque à subtração do valor da venda e valor da compra, podem ser deduzidos os encargos realizados. Atenção que os encargos têm de ser comprovados, por isso, é importante dispores destes dados e comprovativos.

Em que casos as mais-valias imóveis podem tornar-se “menos-valias”?

Nos casos em que da operação de venda resultar uma perda. O prejuízo tido num determinado ano é dedutível às mais-valias obtidas em anos seguintes, mas apenas por um período de 5 anos, esclarece a advogada Natacha.

Por exemplo, num caso em que no período anterior à mais-valia referida no primeiro exemplo, ocorreu o seguinte:

• Valor de venda: 170.000 €
• Valor de compra/aquisição: 200.000 €
• Encargos dedutíveis: 30.000 €

Cálculo: Valor de venda (170.000€) - Valor de Compra (200.000€) - Encargos dedutíveis (30.000€) = Menos valia (-60.000€)

• 50% da menos valia (-60.000€) = Valor sujeito a tributação (- 30.000€)

Como o saldo (positivo ou negativo) o valor sujeito a tributação é sempre apurado em 50%, consideramos o valor de menos valia de - 30.000 €.
Se no ano seguinte, o valor da  mais-valia for de 80.000 €, com 50% considerado para efeitos de tributação, ficamos com um valor de 40.000€. Destes, podem ser deduzidos os 30.000 € restando apenas 10.000 € para efeitos de tributação. 

Fonte: idealista.pt