Regulamentação chega quase quatro meses depois do prazo
O RSAA foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que determinava a aprovação da portaria dos limites de renda no prazo de 30 dias após a publicação.

A regulamentação deveria, por isso, ter sido aprovada em junho. Só foi publicada quase quatro meses depois do prazo previsto, quando o regime já produzia efeitos desde 1 de setembro.

A Portaria n.º 454/2026/1 estabelece agora uma tabela de limites mensais por concelho, dos T0 aos T5, e uma regra para habitações com mais de cinco quartos.
Quanto pode cobrar no arrendamento acessível?
Para beneficiar do regime, a renda tem de ser igual ou inferior ao limite aplicável à tipologia e ao concelho onde se situa o imóvel, considerando as majorações previstas.

O limite máximo do valor da renda mensal por tipologia, em cada concelho, varia entre os 224 euros para um T0, em vários municípios, até 2.066 euros para um T5 em Lisboa, de acordo com a tabela divulgada que evidencia diferenças significativas entre municípios. Eis alguns exemplos:
Assim, um T2 em Lisboa tem um limite base de 1.309 euros mensais, enquanto um imóvel da mesma tipologia em Leiria tem um teto de 596 euros.

A tabela completa pode ser consultada no anexo à portaria, publicado no Diário da República.

Os limites têm por base 80% da mediana das rendas divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística para cada concelho. Na sua definição foram também considerados os limites de área bruta por tipologia da habitação de custos controlados e os valores do anterior programa.

Para o proprietário, a referência prática é, portanto, o valor publicado na tabela, e não um cálculo feito a partir da renda pedida por uma casa semelhante.
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Estacionamento e classe energética permitem aumentar o teto
A portaria prevê duas majorações dos limites de renda:
  • 10% quando o arrendamento inclui estacionamento privativo;
  • 10% quando o imóvel tem classe energética A ou superior, comprovada por certificado válido à data da celebração do contrato.

As duas majorações podem acumular-se.

Assim, tomando por exemplo o limite base de 1.309 euros de um T2 em Lisboa, a inclusão de estacionamento privativo permite elevar o teto para 1.439,90 euros, considerando apenas essa majoração.

Não basta, porém, existir estacionamento na rua ou nas proximidades. O diploma exige estacionamento privativo incluído no arrendamento. No caso da eficiência energética, uma classificação B não dá acesso ao acréscimo previsto.
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E se o contrato abranger apenas um quarto?
A regulamentação define também como calcular o limite para partes de habitação, nos casos admitidos pelo RSAA.

O cálculo parte do teto aplicável à casa e considera a proporção entre a área útil do quarto ou dos quartos arrendados e a área útil do conjunto de todos os quartos da habitação.

Se a parte arrendada tiver casa de banho privativa, a área dos quartos utilizada no numerador do cálculo é majorada em 25%. A referência é a área dos quartos, e não a área total da casa.

A portaria prevê que a plataforma gerida pelo IHRU disponibilize uma ferramenta para calcular estes limites e as majorações.
O que acontece aos contratos celebrados desde setembro?
A portaria inclui uma regra para o período de transição: entre 1 de setembro e a entrada em vigor da nova regulamentação, aplicam-se os limites definidos pela Portaria n.º 176/2019, do anterior programa.

Esta disposição é relevante para os contratos celebrados antes da publicação dos novos tetos. O diploma estabelece expressamente quais os valores a considerar nesse intervalo.
Rendimento do inquilino deixa de ser critério
O novo regime também altera as condições para os inquilinos: deixa de exigir, como regra geral, um limite de rendimento do agregado familiar ou uma taxa de esforço máxima de 35%. Ou seja, o enquadramento no arrendamento acessível passa a depender das condições do contrato, nomeadamente do valor da renda e da duração, sem aquele filtro sobre os rendimentos de quem arrenda. Nos programas municipais ou de outras entidades públicas podem, contudo, existir critérios adicionais de acesso.
Como obter a isenção de IRS ou IRC?
O cumprimento do teto da renda é uma das condições de acesso ao RSAA, mas não é a única. Nos contratos para residência permanente, o prazo mínimo é de três anos.

Para beneficiar da isenção, o senhorio deve submeter na plataforma do IHRU uma cópia do contrato e o comprovativo da sua comunicação no Portal das Finanças, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da sua celebração. Para um contrato celebrado em 2026, o prazo termina a 15 de janeiro de 2027.

Cumpridas as condições e formalidades legais, a isenção produz efeitos desde a data de celebração do contrato.

A nova plataforma «Investir-Arrendar» reúne a submissão destes contratos e ainda as candidaturas aos CIA, um mecanismo destinado ao investimento na aquisição, construção ou reabilitação de imóveis para arrendamento.
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Os limites vão ser atualizados
Os tetos de renda devem ser revistos periodicamente, através de alterações à portaria, com efeitos a 1 de janeiro do ano seguinte à revisão.

Nos anos em que não exista revisão, serão atualizados automaticamente a 1 de janeiro, segundo o coeficiente anual de atualização das rendas (em 2027, será de 2,57%). Os valores atualizados serão divulgados na plataforma do IHRU.

Para quem pondera aderir, o primeiro passo é consultar o limite do concelho e da tipologia, verificar as majorações aplicáveis e comparar o rendimento que poderá obter com as despesas do imóvel. A isenção fiscal deve entrar nesse cálculo, juntamente com a renda e a duração do contrato.